买什么样的房子保值?
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日期:2023-12-14
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时间往前推,从我懂事以来的三十多年,国内买房子基本都是保证会涨价的,就是涨多涨少的问题。不过这个结论在接下去的时间里能不能成立要打个比较大的问号。房子如果单纯是个消费品的话,就不得不考虑保值率。
保值率这个概念我是从汽车行业搬的,买车一般也会考虑卖二手车时候的保值率,我感觉以后的房子可能也要考虑这个因素。
有很多人说自住房不用考虑保值,我觉得不是,真正一套商品房住上一辈子的情况是比较少的,大多数家庭十年左右可能就会换房,其实仔细想想和汽车使用时间相差也不会太大。那换房的时候,原来的房子值多少钱就很重要。
第一个决定保值因素的是购买价格和周期。之前的几十年里,房价大趋势是上涨的,但中间也有小周期是波动的,如果买在周期的顶端那肯定很难保值的。比如我们这个小县城在2012年的时候有一个小区开盘均价是22000元左右,而稍晚一点开的周边楼盘也就一半左右价格,而到十多年后的今天,这个楼盘周边好一点的都涨到了3万不到点,那买1万和2万的保值率或者增值率就完全不一样。
第二个因素是地段稀缺性。大家都知道房价由地段决定,这个除了已有的房价趋势之外,那些新发展的地段就比较难判断。有些稀缺因素比较容易把握,比如热闹的商圈、优秀的医院、美丽的公园、风景好的河畔之类的。
第三个是产品类型。交通方便的独栋别墅肯定是最稀缺的,就算放开限墅令,新的独栋也只可能在比较远的郊区位置开发。现在市区比较高端的产品基本是联排、合院、叠墅之类的。接下去就是低层洋房、小高层和高层。反正同样品质的产品,层数越高肯定越不值钱,这个应该算共识吧?
我们小城市的喜好方向永远是「买新不买旧」,特别是在这个下行周期里,很少有人愿意去接二手房,主要是之前几年涨太多了,就算产品还可以,性价比也变得不太高。
比如我之前去看的房子报价七八百万,虽然是属于比较稀缺的产品,但是五年前它才卖四百五十万,就算房子本身还行,就算咬咬牙能买得起,也总是不太想去接盘,因为短期涨太多后保值率就变差了。
另外,装修质量能稍稍提高二手房的价值,但不多。总体来讲装修花的钱越多肯定贬值越多,因为接盘的人基本只会按毛坯房价格为基础来砍价,你要么是亏钱出,要么是咬着高价没人要慢慢等着贬值。