买什么样的房子保值？

时间往前推，从我懂事以来的三十多年，国内买房子基本都是保证会涨价的，就是涨多涨少的问题。不过这个结论在接下去的时间里能不能成立要打个比较大的问号。房子如果单纯是个消费品的话，就不得不考虑保值率。

保值率这个概念我是从汽车行业搬的，买车一般也会考虑卖二手车时候的保值率，我感觉以后的房子可能也要考虑这个因素。

有很多人说自住房不用考虑保值，我觉得不是，真正一套商品房住上一辈子的情况是比较少的，大多数家庭十年左右可能就会换房，其实仔细想想和汽车使用时间相差也不会太大。那换房的时候，原来的房子值多少钱就很重要。

第一个决定保值因素的是购买价格和周期。之前的几十年里，房价大趋势是上涨的，但中间也有小周期是波动的，如果买在周期的顶端那肯定很难保值的。比如我们这个小县城在2012年的时候有一个小区开盘均价是22000元左右，而稍晚一点开的周边楼盘也就一半左右价格，而到十多年后的今天，这个楼盘周边好一点的都涨到了3万不到点，那买1万和2万的保值率或者增值率就完全不一样。

第二个因素是地段稀缺性。大家都知道房价由地段决定，这个除了已有的房价趋势之外，那些新发展的地段就比较难判断。有些稀缺因素比较容易把握，比如热闹的商圈、优秀的医院、美丽的公园、风景好的河畔之类的。

第三个是产品类型。交通方便的独栋别墅肯定是最稀缺的，就算放开限墅令，新的独栋也只可能在比较远的郊区位置开发。现在市区比较高端的产品基本是联排、合院、叠墅之类的。接下去就是低层洋房、小高层和高层。反正同样品质的产品，层数越高肯定越不值钱，这个应该算共识吧？

我们小城市的喜好方向永远是「买新不买旧」，特别是在这个下行周期里，很少有人愿意去接二手房，主要是之前几年涨太多了，就算产品还可以，性价比也变得不太高。

比如我之前去看的房子报价七八百万，虽然是属于比较稀缺的产品，但是五年前它才卖四百五十万，就算房子本身还行，就算咬咬牙能买得起，也总是不太想去接盘，因为短期涨太多后保值率就变差了。

另外，装修质量能稍稍提高二手房的价值，但不多。总体来讲装修花的钱越多肯定贬值越多，因为接盘的人基本只会按毛坯房价格为基础来砍价，你要么是亏钱出，要么是咬着高价没人要慢慢等着贬值。

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